CUMPARAREA UNEI LOCUINTE IN GERMANIA= documentar

1. Generalitati legislative si financiare

Un studiu realizat in 2019 de o prestigioasa institutie bancara internationala (ING BANK) demonstreaza ca 70% dintre cetatenii europeni consideră că posesia unei proprietăți imobiliare este o varianta mult mai buna din punct de vedere financiar decit închirierea unei locuinte. Aceasta opinie a fost exprimată de majoritatea grupelor de vârstă consultate, dar s-a constatat ca exista totusi diferente de viziune de la un stat european la altul. Astfel, in timp ce numai 58% din germani și 59% din olandezi au fost de acord cu această opinie, studiul a demonstrat ca 84% dintre români și 82% dintre cehi sustin că deținerea unei locuinte trebuie sa fie o prioritate familiala absoluta.

Eurostat-ul, o alta sursa de incredere, confirma ca in anul 2019, tarile cu cei mai multi proprietary de locuinte erau Romania (95%), Ungaria (92%) si Slovacia (91%), in timp ce statele europene cu cei mai putin proprietari au fost Germania (51,4%) Austria (55,2%) si Danemarca (59,8%).O alta statistica care trebuie luata in calcul este cea elaborata de Destatis-Statistisches Bundesamt care mentioneaza ca in anul 2019 in Germania existau peste 18 milioane de cladiri pentru locuit care aveau aproape 39 de milioane de apartamente.

Desi enumerarea acestor informatii statistice poate parea plictisitoare, noi le-am prezentat aici fiindca astfel vom intelege mai bine principiile pe baza carora functioneaza piata imobiliara din Uniunea Europeana, dar vom intelege si particularitatile internationale care intervin in tranzactiile imobiliare. O particularitate  aparuta in ultimii 10 ani este tendinta unor cetateni romani de a achizitiona o locuinta proprietate in spatiul geografic in care s-au relocat. Si fiindca in Germania s-a constat ca in prezent traiesc si muncesc peste 700.000 de cetateni romani, ne-am orientat sa studiem problema achizitiiilor imobiliare in aceasta tara.

Incepind din 2007, de la intrarea Romaniei in Uniune, cetăţenii români pot dobândi prin cumparare terenuri sau case proprietate in Germania fără nici un fel de restrictii. Autentificarea cumpararii se face (asa cum se face si in Romania) in fata unui notar public, care autentifica actul, dupa ce a verificat cartea funciara si a urmarit respectarea tuturor celorlalte cerinte legale. Nu insistam acum pe detalii despre contract (el va fi detaliat in capitolele urmatoare ), vreau sa atrag insa atentia asupra faptului ca un cumparator roman care nu cunoaste bine limba germana trebuie sa apeleze NEAPARAT la un translator-interpret sau la un specialist imobiliar,eventual agentie, pentru a evita anumite surprize neplacute, fiindca in Germania, un contract semnat este sfint, el trebuie respectat in cele mai mici amanunte.(d.c.g.)

                         PRETUL PE MP AL UNEI LOCUINTE DIN GERMANIA

O serie de specialisti imobiliari sustin ca la aceasta ora cumpărarea unei locuințe în Germania este mai ieftină decât închirierea aceleiasi locuințe. Spre exemplu, Institutului de Cercetări Economice din Köln a constatat faptul că achiziționarea unei locuințe este în medie cu 33% mai ieftină decât închirierea unei locuințe in vestul Germaniei, in timp ce la Berlin, aceasta diferenta poate ajunge si la 36%.

Prețurile locuințelor de vânzare difera in functie de mai multe criterii.
In primul rind este vorba de zona geografica. Astfel, in nordul Germanie sunt mai ieftine datorită situației economice, in timp ce in zona sudica, adica in Baden Württemberg,sau Bayern prețurile pe metru patrat sunt mult mai mari. Conteaza apoi si marimea orasului sau metropolei de resedinta. In orasele mari conteaza si localizarea in cartiere. Si bineinteles, locuintele din mediul rural sunt mai ieftine decit cele din mediu urban.   Acestea fiind zise trebuie mentionat ca in Germania exista un pret mediu al locuintei exprimat in euro pe metru patrat de suprafata locuibila. Acest pret este de 3472 euro/mp. si a,fost obtinut facindu-se media tuturor preturilor incepind de la cel mai mic de 2110 euro si terminind cu cel mai mare de 11.523 pentru o locuinta in centrul orasului Munchen. Desigur ca cetatenii romani nu isi vor cumpara apartament in Marienplatz (este frumos dar nu am ramas foarte impresionat) si isi vor cauta o locuinta intr-un cartier median sau periferic al unei metropole, a unui orasel sau al unei comune din Germania. Tocmai de aceea, in enumerarea de mai jos va prezentam citeva preturi (in euro/mp) a unor locuinte situate in cartierele mediane ale marilor metropole, dar si in orase mai mici de 100-200.000 de locuitori.
Iata citeva din aceste preturi:
           Munchen 8436, Frankfurt 4848, Augsburg 4510, Bonn 4450, Hamburg 4145, Stuttgart 4104, Koln 3975, Nuremberg 3828, Berlin 3754, Leipzig 3666, Bremen 3533, Dresden 3320, Heidelberg 3283, Karlsruhe 3258, Hanover 2502, Kiel 2500, Rostock 2315, Dortmund 2250, Saarbrucken 2076. ( Analizati aceste preturi pe harta de mai jos apasind cu mouse-ul pe cercul rosu) Sursa acestor informatii este numbeo com-cea mai mare bază de date globală cu informații despre calitatea vieții, care prezinta si indicatori imobiliari privind pretul de inchiriere sau de achiziti a locuintelor. (d.c.g.)

La comune este mai greu sa faci un studiu de piata. Sper insa ca voi beneficia de ajutorul Dvs. si vom obtine citeva exemple concrete din localitatile unde domiciliati. Materializati-le la comentarii si eu le voi pune pe harta!
Pina acum eu am obtinut informatii verificabile pentru doua preturi concrete. Primul exemplu l-am luat din povestea Cristinei care se gaseste AICI si care a platit pe locuinta ei dintr-o comuna de pe linga Offenburg (B.W.) 2812 euro pe mp. Cel de-al doilea exemplu concret mi-a fost furnizat de un proprietar roman care a vindut recent unui cetatean german o locuinta aflata intr-o comuna din Saarland. Asadar, respectiva casa, construita in 1960, amplasata central pe un teren de 400 mp era compusa din 4 camere,(suprafata locuibila 88 mp),1 baie, terasa exterioara si 1 garaj. Pretul initial a fost de 185.000 de euro, s-a negociat pina la 182.000 si vinzarea s-a facut prin intermediul unei agentii imobiliare germane la care proprietarul roman a platit un provision de 1600 euro.

Ciprian , un colaborator ne recomanda o mica casuta la tara. Cititi AICI povestea lui de succes. Veti gasi informatii importante care va vor ajuta in luarea unei decizii pentru achizitionarea unei locuinte la tara.

Harta cu informatii imobiliare utile pentru romanii din Germania

Modul de folosire al hartii:

1. Pentru a observa mai bine adresele pentru diferite puncte de interes– apasati cu mouse-ul pe iconita ecran [  ] din dreapta sus a hartii si imaginea se va intinde pe tot display-ul. Centrati apoi Harta cu mouse-ul si mariti-o cu semnul + (plus) pe care il gasiti in coltul din stinga jos a ecranului pina cind simbolurile de pe harta nu se mai suprapun.

2. Orice simbol are in spatele lui o informatie utila. In consecinta, apasati cu mouse-ul pe fiecare simbol si obtineti informatia.Daca descoperiti  in spatele simbolului un link , atunci urmati-l ! Veti obtine astfel informatii suplimentare despre respectivul punct de interes.(d.c.g)

2.Asigurarea bugetului necesar pentru cumpararea unei locuinte:

A) Cheltuieli de achizitie

Impozitul pentru transferul proprietăților (Grunderwerbsteuer), taxele notariale (Notarkosten) și comisionul pentru agenții imobiliari (Maklerprovision) reprezintă aproximativ 15% din prețul de achiziție .De exemplu, pentru un preț de achiziție de 200.000 de euro, va trebui să plătiți un cost suplimentar de 30.000 de euro din banii proprii.

În calitate de proprietar, trebuie să țineti cont de costurile suplimentare privind patrimoniul locuinței (WEG-Verwaltung) și depozitul pentru întreținere (Instandhaltungsrücklage), ceea ce este de aproximativ 55 de euro pe lună. Costul total al dreptului de proprietate este astfel 395 de euro. (citate din comentariile  corinei)

B) Costul propriu-zis al imobilului (structura complexa in fct de variabile)

C) Cheltuieli urgente inainte de mutare/renovare (lucrari –preturi medii pe mp)

D) Cheltuieli pentru mutarea concreta- lipsa totala de informatii-necesar ex. concrete

E) Posibilitati de finantare –sponzorizare (banca, casa din Romania+ sponzorizarea familiei )

a)Obtinerea unui credit ipotecar

In majoritatea covirsitoare a cazurilor, cumparatorii nu au suficiente resurse financiare pentru achizitionarea unei locuinte in Germania. Bineinteles ca aceasta situatie se poate rezolva prin obtinerea unui credit bancar ipotecar.
În Germania creditele ipotecare se acorda în general pe 10 ani, perioada la sfârsitul careia imprumutatul trebuie sa achite integral creditul sau sa faca o refinantare. Perioada contractarii creditului (Zinsbindungsfrist) se stabileste în functie de rata dobânzii de piata, dar trebuie retinut faptul ca in cazul in care se opteaza pentru o perioada mai lunga a creditului cu dobinda fixa , rata dobânzii effective va fi mai mare. In esenta, imprumutatii trebuie sa inteleaga ca dobânda anuala efectiva (effektiver Jahreszins) exprima costul total al unui credit si acest fapt ar trebui sa fie criteriul decisiv în alegerea celei mai convenabile institutii de credit.
Fiindca intelegerea tuturor acestor socoteli financiare este destul de dificila, multi cetateni germani sau romani apeleaza la serviciile unui broker de credite. Solutia aceasta este avantajoasa fiindca chiar daca brokerul percepe un comision de intermediere (Vermittlungsgebühr), ofertele de finantare prezentate de el sunt in general mai bune decat alegerea unei institutii de credit facuta pe cont propriu de catre un solicitant.

b) casa din Romania+ sponzorizarea familiei

Cunosc multe cazuri cind un copil sau o familie tinara din Romania s-a stabilit in Germania. Unii declara de la inceput ca aceasta relocare este definitiva, altii spun ca este temporara, de scurta durata, dar de cele mai multe ori se constata ca durata se lungeste intii cu un an, apoi cu doi, pina ce vremelnicul devine definitiv. Sunt multe considerente care ar trebui luate in calcul la aceasta schimbare de viziune temporara. Putem enumera situatia economica pe care o traim, nasterea si cresterea unui copil in strainatate, disparitia unui parinte sau bunic din Romania. Acum vreo 3 ani, cind am scris un articol despre pensionarii romani, in urma unor investigatii si intrebari pe care le-am adresat caselor de pensii din Romania, am inteles ca pe vremea aceea vreo 50.000 de seniori care au muncit si s-au pensionat in Romania si-au virat pensiile romanesti in strainatate. Multe femei din Romania, cu statut de bunica si-au pierdut sotul (barbatii mor mai repede) au vindut tot ce aveau in Romania si s-au mutat la copiii lor din Germania, Italia, Spania…

Ori casa din Romania are un pret. In unele cazuri pretul pe metru patrat de suprafata locuibila este la jumatatea celui din Germania. De pilda, pretul pe metru patrat la un apartament din Bucuresti, Cluj, Timisoara este de 1300-1400 de euro, fata de 2800-3000 de euro/ mp intr-un mic orasel sau comuna din Germania. Sunt, de asemenea, multi cetateni romani care au apartamente goale in Romania, in cel mai bun caz inchiriate si ei locuiesc in Germania, de cele mai multe ori in chirie. Sunt situatii si situatii. Fiecare familie are situatia ei, dar mai trebuie subliniat un fapt general: per ansamblu, in Romania exista mult spatiu excedentar.  De pilda, mama mea traieste singura in 4 camere, eu traiesc singur in 4 camere si jumatate din locuintele achizitionate de romani pe vremuri sunt acum goale. Acum, in vremea acestei pandemii, nici cele din marile orase universitare nu au sanse sa se umple. Ma rog, ar trebui sa ne gindim daca nu este mai rentabil sa transferam acest spatiu excedentar din Romania in strainatate. De exemplu, un batrin ca mine,ar putea sa-si sponzorizeze fiul sau fiica cu 100-150.000 de euro si acesta/aceasta sa cumpere cu credit un spatiu in care sa locuiasca 2-3 generatii in acelasi timp. Aceasta a fost solutia gasita de familia Ionascu din Bucuresti ( cititi intreaga poveste AICI)

3. Cautarea si gasirea unei locuinte din diferite surse de informare:

Orice roman neavizat se intreaba unde ar putea sa gaseasca locuinte de cumparat in Germania, colaboratorii nostri au evidentiat doar trei posibilitati: site-urile pe internet, agentiile imobiliare si cunostiinele ,rudele,alte persoane fizice. Sa tratam pe rind aceste posibilitati

A) Site-uri de internet:

Cele mai cunoscute site-uri sunt: immowelt.de, Immobilien. de, immscout. 24, immonet.de, eBay.(listare facuta de ancabarbura) Un alt loc unde mai găsești imobiliare bune este Ebay Kleinanzeigen.. ( observatia lui Ciprian)

Recomandare: daca va faceti cont la aceste site-uri, cu setarile cerute,puteti primi zilnic ofertele existente. Sfatul colaboratorului nostrum este ca atunci cind se gaseste ceva interesant, persoana care suna la agentie sa o faca de pe un numar german, fiindca “am observat ca agentiile au ”alergie” la numerele de Romania si brusc locuinta tocmai s-a dat”. (citat din comentariul lui Storo)

4. Procedura concreta de achizitionare a unei locuinte in Germania 

 A) Intermedierea vinzarii-cumpararii prin agentii imobiliare

Pentru a cumpara o locuința pe teritoriul Germaniei ar fi cel mai bine sa contactați o agenție imobiliară unde se găsesc angajați vorbitori de limba romană. Daca ati hotarit sa luati legatura cu o agentie, trebuie sa luați in considerare ca aceasta va va cere comision. Inainte de a va hotari sa lucrati impreuna cu ei, ar trebui sa va asigurati ca respectiva agentie imobiliară se ocupa de tot:
-traduceri de documente personale si interpretariat la notar si banca
–vanzarea – cumpărarea proprietatii
– intabularea in cartea funciară
Recomandarile noastre pentru cetatenii romani care opteaza sa lucreze cu agentiile:
1. întrebați concret de la început și direct totul despre taxe și comisioane, despre toate procedurile și nu semnați nimic in prealabil pana nu vi se fac traducerile legalizate in limba romană;
2. cind veti fi intrebat care este bugetul de care dispuneti si ce fel de venituri aveți recomandarea noastra este sa alocati inca de la inceput o rezerva pentru eventuale imbunatatiri sau costuri suplimentare;
3. cereti sprijinul agentiei pentru obtinerea unor informatii foarte importante (restantele la platile pentru apa,curent, gunoi,telefonie fixa si cablu de internet) precum si pentru ajutorul necesar in semnarea noilor contracte de utilitati.

Rolul unei agentii imobiliare in  procedura concreta de vinzare cumparare a unei locuinte

Totusi, pentru a intelege mai bine care este rolul unei agentii imobiliare in procesul de vinzare -cumparare a unei locuinte am realizat un interviu telefonic cu doamna Cristina Weber, probabil singura proprietara de agentie imobiliara germana de origine romana. Pe parcursul interviului am aflat ca dinsa este atit un agent imobiliar cu experienta, cit si expert evaluator imobiliar autorizat in Germania, ceea ce m-a determinat sa abordez si  subiectul expertizei imobiliare necesare inainte de cumpararea unui imobil. Va prezentam in continuare sintetic  principalele aspecte discutate cu dinsa:

„Agentul imobiliar este mai mult decât un intermediar. Este un profesionist cu acces la informatii, trenduri si stiri de ultima ora având abilitatea de a anticipa posibilele probleme, de a verifica si obtine actele necesare finalizarii cu succes a tranzactiei imobiliare. Un agent imobiliar cu experienta stabileste pretul corect de vânzare al unei proprietatii tinând cont atât de piata imobiliara actuala, cât si de cea anterioara sau cea viitoare (estimata).
Aceasta poate oferi cumparatorului siguranta unei investitii rentabile, iar vânzatorului avantajul unei tranzactii desfasurate într-un timp mult mai scurt.

Un proprietar, oricât de bine intentionat ar fi, nu poate face o evaluare corecta și calificata a unui imobil, pe de o parte din ratiuni subiective, pe de alta parte din cauza necunoasterii aspectelor care determina si influenteaza valoarea unui imobil.
In schimb, un agent imobiliar cu experienta face o estimare aproximativa asupra pretului mediu de zona, poate stabili si o marja de negociere a pretului si mai ales are armele potrivite pentru scaderea de pret in cazul cumpararii sau mentinerea lui in cazul vinzarii. Conform actualelor prevederi legale, comisionul care trebuie platit unui agent imobiliar se imparte intre vinzator si cumparator, ceea ce este un beneficiu pentru fiecare din cele 2 parti implicate in tranzactie.”

Cristina Weber este si evaluator imobiliar. Mi-a explicat care este rolul unui evaluator, care sunt specializarile, cum se face inspectia de evaluare si cum trebuie intocmit raportul de evaluare imobiliara (gerichtsfestes Verkehrswertgutachten). În cadrul inspectiei proprietatii imobiliare, principalul obiectiv al evaluatorului este obtinerea de informatii concrete cu privire la data constructiei, structura cladirii, dimensiunile ei, finisaje interioare si exterioare, instalatiile si echipamentele cladirii, constructii adiacente cladirii etc.
Evaluatorul va verifica, printre altele, instalatiile electrice si sanitare, nivelul de termoizolare, tipul de încalzire a proprietatii, certificatul energetic al cladirii, nivelul de umiditate din locuinta (apa este cel mai mare dusman al unei case), gradul de luminozitate, materialele folosite la amenajare etc.
Mi s-au explicat multe lucruri dar, eu, Dan Constantin Goldis, am apreciat in final ca acest subiect este mult prea tehnic si, in consecinta, nu poate fi tratat exhaustiv intr-un capitol succinte din cadrul acestui documentar.

In consecinta, recomand tuturor  persoanelor interesate de acest subiect, dar, mai ales, tuturor persoanelor care cauta o agentie imobiliara profesionista care sa ofere un pachet se servicii complete de traducere, interpretare, intermediere si evaluare imobiliara, sa se adreseze direct Agentiei Immobilienagentur  din Landul Brandeburg, 15377 Oberbarnim, Hauptstrasse 13 a., agentie in care principala limba in care se vorbeste este limba romana. Posibilitatile de contact ale personalului acestei agentii, precum si multe informatii utile despre modul in care poate fi achizitionata o locuinta in Germania puteti gasi pe site-ul   https://immobilienagentur-germania.de/. 

 B) Intermedierea vinzarii-cumpararii cu ajutorul cunostiintelor, rudelor sau altor persoane fizice

Majoritatea intermediarilor din aceasta categorie sunt persoane oneste. Dar s-au cunoscut cazuri cind multe asemenea tranzactii au pagubit serios buzunarul cumparatorului.  Tocmai de aceea, eu, principalul autor si coordonator al elaborarii acestui documentar, ma feresc sa fac vreo recomandare concreta la acest capitol.

C) Documentele necesare la vânzarea-cumpararea unui imobil

Certificat fiscal (Bescheinigung in Steuersachen)
Releveul/planul apartamentului/casei cu dimensiuni
Extras din cartea funciara (nu mai vechi de 3 luni)
Plan de divizare
Plan cadastral
Plan de amplasament si delimitare
Procese verbale ale adunarilor asociatiei de proprietari
Adeverinta din partea asociatiei de proprietari care sa reprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari sau, dupa caz, datoriile fata de asociatie, eliberata de administratorul asociatiei de proprietari (Hausverwalter). În cazul existentei unor datorii catre asociatia de proprietari, înstrainarea locuintei se poate face numai daca cumparatorul îsi asuma el obligatia de a prelua aceste datorii.
Certificat de performanta energetica
ATENTIE! În Germania exista doua feluri de certificate de performanta energetica: Bedarfsausweis si Verbrauchsausweis Recomandarea noastra este sa solicitati întotdeauna un Bedarfsausweis!
Autorizatie de construire
Memoriu tehnic de arhitectura
Memoriu tehnic de rezistenta

5.Semnarea contractului de vinzare-cumparare in fata notarului

In Germania, aceasta operatiune are doua faze distincte:
1. etapa de studiere a contractului de vinzare cumparare si
2. semnarea propriu-zisa a contractului in fata notarului.

1. Astfel, in prima etapa, cumparatorul TREBUIE SA CITEASCA SI SA INTELEAGA TOATE PREVEDERILE CONTRACTUALE.
Din experienta proprie pot sa va relatez ca exista multi cumparatori care nu citesc actele inainte de a le semna. Si sa nu va ganditi ca în Germania nu se strecoara greseli în acte sau nu se întâmpla escrocherii. Cunosc multe cazuri in care nestudierea prealabila a actelor a condus la producerea unor efecte nedorite sau neasteptate. Astfel, exista riscul ca un cumparator sa cumpere un imobil cu sarcini si astfel persoana respectiva se trezeste ca odata cu cumpararea apartamentului, “cumpara” si o ipoteca, urmata probabil de o executare silita. Mentionez si un alt caz intimplat: un cetatean roman care nu cunostea bine limba germana a cumparat o casa fara sa aibe propria cale de acces spre drumul public. Problema s-a rezolvat pina la urma in instanta, vecinul a fost obligat sa-i acorde dreptul de trecere prin terenul lui, dar procesul a costat multi bani, mult timp si multi nervi. In realitate, exista multe situatii de genul celor povestite mai sus, dar sunt destul de diverse si este foarte greu sa se faca o generalizare.
In consecinta, recomand tuturor romanilor care doresc sa cumpere o locuinta sa solicite draft-ul contractului de vinzare-cumparare si sa il studieze cu atentie. Aveti acest drept, beneficiati de el! Si daca nu cunoasteti suficient de bine limba germana apelati cu incredere la un interpret sau la un traducator. Bineinteles ca acest serviciu costa, dar costa mai putin decit posibilele situatii neplacute.

2. A doua etapa a procesului de semnare a actelor se petrece in fata notarului. Vreau sa mentionez un lucru extrem de important care, spre surprinderea mea, multi cumparatori de case si locuinte nu-l cunosc: cumparatorii care nu stapanesc îndeajuns limba germana trebuie sa se prezinte la notar însotiti de un interpret jurat. Acesta traduce pe fragmente contractul de vanzare-cumparare pe care îl citeste notarul. Sunt numeroase cazuri in care notarul constata ca cetateanul roman nu cunoaste suficient limba germana si nu intelege anumite paragrafe din cuprinsul contractului. In aceste situatii, notarul refuza continuarea procedurii si amina semnarea contractului la o data ulterioara solicitind cetateanului roman sa vina insotit de un interpret la viitoarea intilnire. Desigur ca orice aminare costa timp si bani. In consecinta, daca exista cumparatori sau vinzatori romani care nu cunosc suficient de bine limba germana le recomand sa apeleze din timp la un interpret profesionist specializat cit de cit in domeniul juridic.

La redactarea acestui material, eu, Dan Constantin Goldis, am beneficiat de ajutorul doamnei Cristina Weber.

Cristina Weber este singurul proprietar de origine romana a unei agentii imobiliare din Germania. Dinsa este in acelasi timp si expert evaluator imobiliar si traducator-interpret. Asadar, prin calificarile sale, doamna Cristina Weber acopera toata gama de servicii imobiliare si conexe, astfel ca un cetatean roman care nu cunoaste suficient de bine limba germana nu va fi nevoit sa caute interpret germano-roman pentru notar sau banca, traducator pentru multitudinea de documente obligatorii in procedura de vinzare-cumparare, evaluator pentru estimarea imobiliara a locuintei alese si negociator in discutiile dintre vinzator si cumparator. SOCINRO va recomanda sa apelati cu incredere la acest specialist. Posibilitatile sale de contact se gasesc AICI.